杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
市政府令
第23号
(1991年11月2日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则
第一条 为了进一步适应对外开放和发展外向型经济的需要,促进我市涉外房地产业的发展,根据我国有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称的涉外房地产开发经营,是指按有关规定在本市市区范围内依法取得国有土地使用权后,依照城市规划从事各类房屋开发建设,并向境外组织和个人(包括驻境内机构和在境内工作的境外人员)出售、租赁房产的经营活动,以及依照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》从事开发成片土地的经营活动。
第三条 本办法适用对象是:经批准从事房地产开发经营的外国公司、企业、其他组织及个人(以下简称外商)在本市举办的外商独资、中外合资、中外合作经营的企业(以下简称外商投资企业),以及经批准从事涉外房地产开发经营的非外商投资的房地产经营企业(以下统称涉外房地产企业)。
第四条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管全市涉外房地产开发建设工作。
第五条 涉外房地产企业受中国法律的管辖,其房地产开发经营活动必须遵守中华人民共和国的法律、法规,合法权益受中国法律保护。
第二章 企业设立
第六条 凡已同中华人民共和国建立外交关系或设有商务代表机构的国家和地区的外商,持有所在国家或地区有关机构出具的身份证明,并经中华人民共和国驻该国使、领馆或商务代表机构的认证,均可申请在本市设立涉外房地产企业,有关部门将根据开发建设项目需要和有关规定,予以批准或不予批准。
第七条 外商在本市设立涉外房地产企业,必须符合国家关于成立外商投资企业规定的条件。中外合资、合作经营的中方企业,必须是资质等级达到国家建设部颁布的城市综合开发公司二级以上标准的企业。
第八条 外商拟以协议方式取得国有土地使用权在本市设立涉外房地产企业,由外商或拟合资、合作经营的中方向杭州市对外经济贸易委员会(以下简称市外经贸委)提出书面申请,并按规定提交有关资料,经市外经贸委会同杭州市计划委员会(以下简称市计委)、市城乡建委等部门审核后,依照《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》等法律、法规的规定,报经主管机关审查批准,领取外商投资企业批准证书。外商通过投标或拍卖方式取得国有土地使用权从事涉外房地产开发经营的,在中标签约后凭土地使用权出让合同和国有土地使用证,按有关规定申领外商投资企业批准证书。外商投资企业经批准后持批准证书和有关文件,向市工商行政管理部门登记,领取营业执照,开始营业。企业营业执照的签发日期,为该企业的成立日期。
第九条 非外商投资的房地产经营企业,需在本市独自从事涉外房地产开发经营的,必须向市城乡建委提出书面申请,由市城乡建委根据本市开发建设项目需要和申请人的资质条件予以审批。经审查批准后,凭批准文件向工商行政管理部门办理企业变更登记手续。
第三章 开发建设
第十条 涉外房地产开发建设,由市计委会同市城乡建委单列计划,专项管理。
第十一条 外商独资兴办的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得和终止,必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理。
第十二条 中方企业需要以行政划拨的国有土地使用权作为投资或合作条件与外商组成合资、合作经营企业从事涉外房地产开发经营的,应事先与市土地管理局(以下简称市土管局)签订国有土地使用权出让合同,补交土地出让金。
第十三条 非外商投资的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得,可以按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理,也可以根据《中华人民共和国土地管理法》的规定行政划拨,并在房屋预售或出售、出租和抵押前,与市土管局签订国有土地使用权出让合同,以所得的收益补交土地出让金,补交期限在合同中约定。
第十四条 涉外房地产企业开发建设房屋,必须符合城市规划、环境保护、建筑设计、施工管理等方面的管理要求及土地使用权出让合同的规定要求。
第十五条 涉外房地产企业建设的住宅,其设计标准可自行确定。
第 十六条 涉外房地产企业进行房地产开发建设,应遵守我国现行的技术规范并承担相应的义务。确需采用境外技术规范的,须经市城乡建委批准。
第十七条 房屋建设过程中应实行严格的质量监督。竣工后必须报请杭州市建设工程质量监督部门进行验收,取得合格证书。
第四章 房屋出售
第十八条 涉外房地产企业开发建设的房屋,必须向杭州市房地产管理局(以下简称市房管局)办理房产登记手续后,方可出售。
第十九条 涉外房地产企业开发建设的房屋出售时,其土地使用权相应转移。其房屋所有权的期限与土地使用权的期限相同。土地使用权出让期满,土地使用者(购房人)需要继续使用的,应与市土管局重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续,方可继续使用。
第二十条 房屋可以整幢出售,也可以分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前,房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例,并制订《房屋使用管理维修公约》。
第二十一条 房屋出售活动可在我国境内进行,也可以在我国境外进行,但与我国未建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区除外。
第二十二条 出售房屋,买卖双方应签订《房屋买卖合同》,明确双方的权利和义务。房屋买卖合同除了必须载明的事项外,还应包括下列内容:
(一)相应的土地使用权比例或范围;
(二)房屋的使用性质、权属转移的内容;
(三)房屋产权人必须遵守的事项;(四)违约责任。
第二十三条 《房屋买卖合同》签订后,购房人应到市房产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第二十四条 房屋出售价格由买卖双方协商确定,房屋出售人应将出售价格报市房管局和市物价局备案。房屋出售价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权。
第二十五条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
第二十六条 购房人购得房屋后又向他人出售时,应按规定交纳土地增值费。
第二十七条 涉外房地产企业经市房管局批准,可以预售房屋。预售房屋必须具备下列条件:
(一)有审核批准的施工设计图纸;
(二)有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》;
(三)工程已经开工,施工进度和竣工交付日期已经确定;(四)本办法规定的其他条件。
第二十八条 涉外房地产企业向市房管局提出房屋预售申请时,必须提交下列文件:
(一)与工程承包公司或施工单位签订的房屋承包合同或施工合同;
(二)房屋预售计划;
(三)房屋使用、管理、维修公约;
(四)预售款的监督机构和使用监督方案;
(五)按规定应提交的其他文件。
第二十九条 预售房屋买卖双方应签订《房屋预售合同》,明确双方的权利和义务。《房屋预售合同》除必须载明的事项外,还应包括第二十二条(一)至(四)项的内容。《房屋预售合同》签订生效后,购房人应向市房管局办理合同登记手续。
第三十条 涉外房地产企业预售房屋所收的预售款,必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用(包括土地使用权费用)后,才能另作他用。
第三十一条 预售的房屋竣工验收合格后,涉外房地产企业应向市房管局办理房屋竣工交付登记,并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证到市产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第三十二条 房屋预售的其他事项同房屋出售的有关规定。
第五章 房屋出租
第三十三条 房屋出租,出租人与承租人应签订房屋租赁合同,并向市房管局办理登记手续。房屋租赁期限不得超过土地使用权出让年限。
第三十四条 出租人对房屋及其设备应及时检查、修缮,保障住房安全。
第三十五条 凡已出租的房屋,出租人不得重复出租。
第三十六条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当按照原租赁合同,另行签订新的租赁合同。出售已出租的房屋,除租赁合同有约定外,在同等条件下承租人有优先购买权。
第六章 房屋抵押
第三十七条 依照本办法经管的房屋产权可以抵押,但同一抵押物不得重复抵押。预售的房屋产权不得用以抵押。
第三十八条 房屋产权用以抵押的,相应的土地使用权同时抵押。
第三十九条 房屋抵押,抵押人和抵押权人应签订房屋抵押合同,并在签订之日起三十天内,分别向市房管局和市土管局办理抵押登记手续。未经登记的抵押行为无效。
第四十条 抵押出租房屋的,原租赁合同继续有效。
第四十一条 抵押人不能按期履约时,抵押权人有权依照我国法律和合同规定向市房管局申请处分抵押物。因处分抵押物而取得房屋所有权和相应的土地使用权的,应按规定办理权属变更登记手续。
第七章 登 记
第四十二条 房地产经营活动,应依法办理各项登记手续。
第四十三条 房产登记由市房管局负责办理;土地使用权登记由市土管局办理。
第四十四条 登记期限:
(一)发生在中国境内的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起三个月内登记;
(二)发生在中国境外的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起四个月内登记。
第四十五条 办理房产登记和土地使用权登记,登记机关可按市物价局规定标准收取登记费。超过登记期限登记的,每超过三十天(不满三十天按三十天计)增加一倍收取登记费,但最高不得超过规定标准的五倍。
第四十六条 登记责任人可委托他人代理登记,被委托人必须出具有效的委托代理证书。
第八章 附 则
第四十七条 涉外房地产开发经营活动中需要公证的事项,当事人应依法办理公证。
第四十八条 对违反本办法规定的,由有关部门根据法律、法规和规章进行处理。
第四十九条 涉外房地产企业有关涉外房地产投资、开发建设、经营活动中的纠纷,争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以根据我国的有关法律向人民法院起诉。
第五十条 涉外房地产企业应按照国家和省的有关规定依法纳税。
第五十一条 涉外房地产企业经营房地产中有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。
第五十二条 向境外组织或个人出让土地使用权、出售房屋,应当以外汇结算。
第五十三条 涉外房地产企业在房地产经营中的各项保险,应向我国境内的保险机构投保。
第五十四条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押情况,应按公历年报送市房管局和市土管局,并抄送市城乡建委,其中外商投资企业还应报送市外经贸委。
第五十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他组织或个人在本市投资从事涉外房地产开发经营活动,参照本办法执行。
第五十六条 杭州钱江投资区亦适用本办法。
第五十七条 各县(市)可参照本办法执行。
第五十八条 本办法由杭州市城乡建设委员会负责解释。
第五十九条 本办法自发布之日起施行。
关于价格违法案件审理工作的规定（试行）(已废止)
国家物价局
关于价格违法案件审理工作的规定（试行）
1989年3月14日，国家物价局
第一章 总 则
第一条 为使各级物价检查机构依法行使价格监督检查和处理价格违法行为的职权，实现案件审理工作制度化、规范化、科学化、民主化，根据《中华人民共和国价格管理条例》（以下简称《条例》），特制定本规定。
第二条 审理价格违法案件必须遵循以下原则：
（一）以事实为根据，以法律（包括法规和规章，下同）、政策为准绳；
（二）实事求是，从客观实际出发；
（三）严肃、认真、慎重、区别对待；
（四）民主与集中相结合，案件的处理，必须集体审议决定；
（五）惩罚与思想教育、查处与帮助改进工作相结合。
第三条 案件的审理应做到：事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备。
第四条 案件的受理范围：
（一）物价检查机构检查发现的；
（二）群众举报揭发的；
（三）上级机关交办或同级、下一级机关移送的；
（四）价格违法单位和个人自查自报的；
（五）职工价格监督组织和街道群众价格监督组织检查移送的；
（六）依法应予复议的；
（七）其他应当受理的。
第二章 案件审理程序
第五条 立案 对符合规定的案件，受理案件的物价检查机构（以下简称处罚机关），根据物价检查、揭发、移送及企业自查自报的材料，经负责人审核批准后，予以立案，并指派专人承办。
第六条 调查 由承办人对案件进行全面调查，对主要事实、情节和证据进行查对核实，取得必要的证据材料，并查证有关法律、政策等规范性文件，写出调查报告。
证据包括书证、物证、证人证言、视听材料、勘验笔录、鉴定结论以及当事人陈述等。
第七条 定案处理 案件调查终结后，由承办人汇报案情和审理意见，经过集体审议，提出处理意见，写出书面材料，按案件处理审批权限报批后，正式下达案件处理决定通知书。
处罚机关必须在处罚决定通知书中写明：被处罚单位或个人如对本处罚决定不服，可在收到处罚决定通知书之日起十五日内，向上一级物价检查机构提出书面复议申请。复议申请书副本同时送达处罚机关。
第八条 执行 处罚决定通知书送达后，被处罚单位或个人应该遵照执行。逾期拒交罚没款的，由处罚机关通知其开户银行予以强行划拨。对银行内无帐户或银行帐户内无资金的，处罚机关有权将其商品变卖抵缴。
第九条 结案 具有下列情况之一的，视为案件处理终结。应予及时结案：
（一）被处罚单位或个人逾期未向复议机关申请复议，并且处罚决定已全部落实的；
（二）被处罚单位或个人逾期未对复议决定向人民法院起诉，并且复议决定已全部落实的；
（三）人民法院的最终判决发生法律效力，并已执行的。
第十条 备案 处罚机关查处非法所得金额在一百万元及其以上的价格违法案件，在结案后，应逐级及时向上级物价检查机构备案。
第三章 复 议
第十一条 价格违法案件的行政复议，是指复议机关对申请复议的价格违法案件进行的审理工作，它是被处罚单位或个人不服处罚决定，在向人民法院起诉前的法定程序。
第十二条 行政复议案件的当事人，一方为申请复议的被处罚单位或个人（以下简称申请复议人），另一方为处罚机关。
第十三条 复议机关受理复议的案件必须同时具备以下条件：
（一）复议申请的提出没有超过法定的期限；
（二）申请复议人应是被处罚单位或个人；
（三）受理复议申请的机构应是处罚机关的上一级物价检查机构；
（四）采用书面形式申请复议。
第十四条 对不符合第十三条规定的复议申请，复议机关应在收到复议申请书之日起七日内，向申请复议人发送《不予受理复议通知书》，告知不予受理的理由。该通知书副本应同时发送处罚机关。
第十五条 被处罚单位或个人的复议申请可向处罚机关提出，也可直接向复议机关提出。向处罚机关提出的，处罚机关应在收到之日起五日内，将复议申请书连同该案的全部材料移送复议机关。复议机关从收到复议申请书之日起计算复议期。
第十六条 复议机关审理复议案件，应对原处罚决定所认定的事实、证据、适用的法律和政策、申请复议人所持的不同意见以及依据材料等进行全面审查，并进行必要的调查、补充取证。
处罚机关应向复议机关提供案件的全部材料并协助调查取证。
第十七条 复议机关审查发现原处罚决定所认定的事实不清，或者证据不足，或者定性所依据的政策界限不明确，应在复议期限内，以《重审通知书》形式连同原处罚决定发回处罚机关，并限期重新审理，其副本应同时发送申请复议人。
重审案件的审理程序按本规定第二章的规定办理，对重审案件作出的处罚决定仍不服的，申请复议人可在法定期限内向指定的复议机关申请复议。
第十八条 复议机关审理的复议案件，应在收到复议申请书之日起三十日内，作出维持、变更或撤销原处罚决定的书面复议裁决，送达申请复议人，并将其副本同时送达处罚机关。
第十九条 由于申请复议人延误举证期限或拒绝提供证据而影响按期作出复议裁决的，复议裁决可相应延期。但申请复议的延误举证期限超过六十天的，复议机关可向申请复议人发出《不予受理复议通知书》，并告之不予受理的理由。
重大、复杂的案件或者涉及边远偏僻、交通不便地区的案件，复议机关需派人到案发地区调查复核取证，在三十天以内做出复议裁决确有困难的，复议机关应在收到复议申请书之日起三十日内，向申请复议人发送《延期复议通知书》，告知延期复议理由。但复议总期限不得超过六十天。
第二十条 由于复议机关的责任，逾期不作出复议裁决的，申请复议人可在复议期或延期复议期满之日起十五日内，向人民法院起诉。
第二十一条 复议机关必须在复议裁决通知书中写明：申请复议人对复议裁决不服的，可在收到复议裁决通知书之日起十五日内，向人民法院起诉。复议裁决通知书应分别送达申请复议人和处罚机关。
第二十二条 复议裁决在被送达后即发生法律效力。
第四章 期间、送达
第二十三条 期间
（一）期间，指执行行政复议制度所规定的各种期限，均以日计算；
（二）期间不包括在途时间。复议申请书在期满前交邮的（以邮戳为准），不算过期；
（三）处罚决定，复议裁决以及复议申请书等送达之日为法定节假日（含星期日、下同）的，以节假日后的第一日为送达日期；
（四）期间届满最后一日为法定节假日的，以节假日后的第一日为届满日期。
第二十四条 送达
（一）处罚决定、复议裁决等应直接送达被处罚单位或个人，必须有送达回证，由受送达人在送达回证上注明收到日期，并签名或盖章；
（二）直接送达有困难的，可以挂号邮寄送达并以回执上注明的收件日期为送达日期，也可以委托当地物价检查机构送达；
（三）被处罚单位或个人拒绝签收处罚决定或复议裁决文书的，送达人应送至被处罚单位或个人的上级主管部门，由收件人签名或盖章，即视为送达，并记录附卷。
第五章 案件审理文书档案制度
第二十五条 案件审理法律文书制度
（一）物价检查情况登记表。物价检查发现或检举发现的价格违法问题，经核查后认定的违法事实，应如实填写本表。经检查人员、被查单位（或个人）的经办人和负责人签章，作为案件审理的依据，并附有关违法的凭证。
（二）案件调查材料文书。由案件承办人向被调查者调取的书面证言、谈话记录等，均须由被调查者及其所在单位签章。摘录的文件资料必须有发文单位、发文号和时间。
（三）价格违法案件处罚决定通知书。即处罚机关在案件审理结束后，向被处罚者发出的文书。内容应包括：
1．案件，认定被处罚者的价格违法事实，主要情节，性质，依据的法律和政策，对收缴非法所得和罚款等项处罚所作的决定；
2．被处罚者上缴罚没款的期限与方式；
3．不服处罚决定申请复议的期限和指定的复议机关。
（四）价格案件复议裁决通知书。即复议机关在复议案件审理结束后，向申请复议人发出的文书。内容应包括：
1．对原处罚决定认定的事实的复核结论；
2．对案件定性依据的法律、政策的复核结论；
3．对原处罚的复核结论：维持原处罚决定，或变更原处罚决定或撤销原处罚决定；
4．不服复议裁决向人民法院起诉的期限。
（五）其他法律文书。包括：自查自报违价行为复核结论通知书、重审通知书、不予受理复议通知书、延期复议通知书、行政处分建议书、法律文书送达回证以及委托银行强行划拨罚没款通知书等。
第二十六条 案件审理工作文书，包括：价格违法案件立案登记表、价格违法案件处理报批表、价格违法案件结案登记表以及案卷材料目录等。
第六章 附 则
第二十七条 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）可根据本规定制定补充实施办法。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。国家物价局〔1985〕价检字208号文件《物价违纪案件审理工作暂行规定》以及以前同本规定相抵触的其他规定同时废止。
