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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:19:05  浏览:9918   来源:法律资料网
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
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民事诉讼法第二百零二条规定:“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。该条款确立了执行程序中执行救济的新制度,执行复议制度与执行异议、执行回转等制度共同构成了具有中国特色的执行救济制度体系。作为一项基本的执行法律制度,执行救济制度与审执分立制度、委托执行制度、执行和解制度、执行担保制度、执行管辖制度、执行承担制度等法律制度共同组成了现代民事执行基本法律制度的框架,体现了民事执行的基本原则和程序价值。但一项法律制度的确立,都有其利弊。笔者试就执行复议制度粗浅地谈点看法,与同仁共鉴。

  一、执行复议制度是对现有执行救济制度体系的完善

  (一)执行复议提供了新的救济途径。

  在民事诉讼法修改之前,我国没有执行复议制度。我国的执行救济主要是通过执行异议、申诉、上访、内部执行监督等途径来完成。单对执行来说,依照我国原民事诉讼法和最高人民法院关于执行工作的若干规定,我国只确定了两种执行救济:案外人异议和执行回转,而这两种救济从大的方面来讲都属于实体上的救济。实际上执行救济应该分为程序上的救济和实体上的救济,目前从大多数国家的法律制度设计上来看,日本,德国,英国等国家都制定了较为具体的执行救济制度且明确区分执行实体上的救济和执行程序上的救济。实体上的救济只能体现个案公正,而程序上的救济才能体现社会公平正义。新民诉法第202条的设立,首次明确的、直接的以法律的形式提出了执行复议作为执行救济的一种有效途径,是执行异议程序的延续和完善,也是对执行异议程序的监督和制约,表明了和谐执行的国家意志,显然是具有中国特色的执行救济制度的巨大进步。

  (二)执行复议厘清了救济的界限。

  如前所述,在民事诉讼法修改之前,我国没有执行复议制度。对于执行救济,基本上只有案外人异议和执行回转这两种,而这两种救济实质上都属于实体上的救济。在实施过程中,执行异议制度既便利了案外人用来排除人民法院的强制执行行为,又便利其用来排除错误的执行方法和程序,因此,案外人异议就存在实体性执行救济和程序性执行救济的混同,显然不符合执行救济措施中程序救济与实体救济相分离的一般原理。新民诉法202条关于执行复议的规定中,指出提起异议,申请复议的客体为执行行为,只有人民法院在执行过程中,当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,才可以向负责执行的人民法院提出书面异议。由此可知,执行复议为执行程序性救济。该条规定首次明确提出了执行程序性救济的法定条件和程序,实现了程序性救济与实体性救济的分离,厘清了执行救济中的界限。

  此外,应该注意的是申请复议主体的界定。笔者认为:民事复议程序是由当事人、利害关系人不服执行法院的执行异议裁定而申请上级法院复议所引起的法定救济程序。它具有申请复议主体的多元性。申请复议人既可以是生效法律文书确定的执行当事人即申请执行人和被执行人,也包括在执行过程中被执行法院依法变更、追加为申请执行人或被执行人的公民、法人或其他组织,还包括因强制执行而侵害其法律权益的执行当事人以外的公民、法人或其他组织;既包括向执行法院提出了执行异议的当事人、利害关系人,也包括执行法院对执行异议作出裁定后所涉及的其他利害关系人,但不包括依据民事诉讼法第二百零四条规定提出异议的案外人以及执行法院依据该条规定作出裁定后所涉及的执行当事人。只有符合法定条件的申请复议人在法定期限内可以提出复议申请,上级法院才会依法立案审查。

  (三)执行复议强化了权利人的利益保障。

  我国原有的执行救济在立法上,缺少程序上的执行救济措施制度,导致一方面对于程序上违法或不当的执行行为无从规制,另一方面不能保护执行当事人或利害关系人在执行过程中的合法权益。执行当事人或利害关系人因强制执行行为致程序权利受侵害时,实践中普遍采用的是执行申诉方式,即启动执行监督程序来维护执行当事人的权利,但因执行申诉不是法定的救济途径,不能必然引起救济程序的启动,且执行监督过程一般体现在法院系统内部,当事人无从参与,故对执行当事人而言,其申请权利保护从形式上仍处于被动和虚渺状态,对人民法院的消极执行行为、纠错不作为等行为起不到有效的监督,申诉权利不能实现。民诉法的修改明确 “当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上级法院申请复议”。这项规定便使当事人、利害关系人在认为执行行为违反法律规定时,可以就此向上级法院申请复议,赋予了当事人、利害关系人新的必要救济渠道,防止了执行权的滥用,实现了程序正义的本质要求,从而在一定程度上保证了执行程序上的公正,维护了当事人、利害关系人的合法利益。

  同时,还应注意的是复议审查内容的宽泛性。从条文内容和复议程序的功能上来看,执行复议审查程序应重点审查执行法院对执行异议所作裁定的事实依据和法律依据。但作为当事人、利害关系人程序救济上的最后一道保障程序,复议审查应当全面审查,包括执行法院所采取的执行措施即具体执行方法和手段,以及执行法院执行时应当遵守的法律及司法解释规定的程序,也包括在实施具体执行行为时所作出的裁定、决定、通知等法律文书。要通过这种宽泛性的审查,使复议审查的最终结论获得当事人、利害关系人以及执行法院的认可,从而保障执行案件的顺利推进。

  (四)执行复议规范了执行机关的活动。

  在旧民事诉讼法的执行模式中,人民法院的执行工作采用的是“一条龙”式的工作模式,一个执行案件立案以后,一切由执行员包办,如对财产采取强制措施,对妨害执行行为的处罚,对申请执行人和被执行人以及案外人异议的处理,执行款物的交付等都由执行员负责,缺乏应有的监督和制约机制。执行工作过于强调实现申请执行人的债权,忽略了对当事人、案外人、利害关系人合法权益的保护,存在着有损他们的合法权益的可能性,导致人民法院的形象及执行公正性受到社会的合理怀疑。修改后的民事诉讼法,立法机关和最高人民法院不回避问题,吸收了规范执行行为的成果,确定了执行救济制度,完善了执行监督制度,赋予了当事人、案外人、利害关系人有效的救济渠道,增强了执行人员的责任意识,使其在执行过程中,必须依法行使职权,正确采用执行措施;规范了执行救济制度,防止了执行权的滥用,实现了程序正义的本质要求,起到了监督法院和规范执行机关活动的法律功能。于是,程序规则具有了法定性。执行复议程序的启动、运行、裁决必须依法进行。如前所述,只要当事人、利害关系人申请复议,即应启动执行程序,且审查过程要依据法律或司法解释的规定进行,在审查基础上所作的结论即复议裁定应向有关当事人及利害关系人和执行法院送达。

  二、执行复议制度亦难以避免恶意复议

  尽管新民诉法的执行复议制度强化了对申请执行人、被执行人、利害关系人的执行救济,赋予其更多的权利,在执行过程中虽强化了对当事人、利害关系人的合法权益的保护,但是不可否认的是,由于这种强化的救济保护,也会使得执行复议制度对执行救济产生些许的负面影响。可以预见在今后的执行实践中有些当事人、利害关系人为了规避执行、拖延执行、损害债权人利益等而滥用执行复议制度,试图逃避执行,达到转移、隐匿财产的目的。这种恶意提出异议的行为不仅会造成人民法院消耗财力、人力、物力等有限司法资源,造成执行效率的低下,损害执行法院的司法权威,扰乱人民法院的正常工作秩序,妨碍社会的公平正文与和谐。此外,一旦被执行人和第三人恶意串通,将被执行人的财产、权利等转移到第三人名下,将会借助该复议制度保护“合法权益人”的外壳,延误对申请执行人的权利保护,使之丧失有利执行时机,造成新的执行难的局面。然而,修改后的民事诉讼法,对这种恶意复议行为,并没有提出相应的制裁措施,恶意复议的情形将难以避免。

  三、执行复议程序漏洞的弥补建议

  基于以上认识,笔者认为,执行复议程序是由当事人、利害关系人不服执行法院的执行异议裁定而申请上级法院复议所引起的法定救济程序。在启动执行复议程序后,除作为有权复议的上级法院做到及时受理、及时审查、及时裁定、及时送达、及时结案外,笔者提出如下建议:一是全面审查。执行法院在接到执行书面异议后,应当作全面审查,从执行立案到采取的执行措施即具体执行方法和手段,以及执行中应遵守的法定程序,包括发送给当事人、利害关系人的裁定、决定、通知等法律文书,确保回复裁定的公正性、准确性、严肃性。二是着重教育。执行法院在接到执行书面异议后,如发现当事人、利害关系人存在着规避执行、恶意复议的动机,在查明了事实后应注重教育,消除当事人、利害关系人的侥幸心理,并多作疏导工作,感化当事人和利害关系人,使之服从裁定,减少复议程序的启动。对于执行法院在执行中存在的简单粗暴执行行为当面向当事人、利害关系人做出诚恳的道歉,并予纠正,避免与当事人或利害关系人对抗,作出简单生硬的裁定,激发矛盾,确保执行工作的顺利进行。三是讲究力度。所谓讲究力度,是指两个方面:⑴采取执行措施要得力。即对被执行人或利害关系人可供执行的财产要坚决、迅速、准确地依法采取保全措施,防止财产流失或转移;对被执行人可能规避执行的行为,要坚决依法采取控制措施,防止逃离执行现场,造成执行被动。⑵?对恶意复议制裁得力。如审查发现当事人、利害关系人具有恶意复议的行为,应该比照民诉法第二百一十七条的规定,对当事人、利害关系人予以罚款、拘留,以儆效尤,确保执行复议制度有效运行。  

  综上,执行复议制度应以公正、高效为基本原则,兼顾申请复议人的主体情况以及争议的法律关系疑难复杂程度,以实现对当事人、利害关系人的程序救济为主要目的,以书面审查为主要方式,以组织相关当事人的听证审查,到执行法院和执行现场实地核查为辅助方式,切实发挥复议审查程序的功能,使执行复议制度发挥其应有效应,而不要成为羁绊人民法院执行工作的绳索。


(作者单位:新疆兵团奇台垦区人民法院)

最高人民法院关于第二审法院裁定按自动撤回上诉处理的案件第一审法院能否再审问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于第二审法院裁定按自动撤回上诉处理的案件第一审法院能否再审问题的批复

中华人民共和国最高人民法院公告

法释[1998]19号  

《最高人民法院关于第二审法院裁定按自动撤回上诉处理的案件第一审法院能否再审问题的批复》已于1998年7月31日由最高人民法院审判委员会第1009次会议通过,现予公布,自1998年8月13日起施行。

最高人民法院

1998年8月10日



河南省高级人民法院:
你院豫高法〔1997〕129号《关于再审案件中若干问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
在民事诉讼中,上诉人不依法预交上诉案件受理费,或者经传唤无正当理由拒不到庭,由第二审人民法院裁定按自动撤回上诉处理后,第一审判决自第二审裁定确定之日起生效。当事人对生效的第一审判决不服,申请再审的,第一审人民法院及其上一级人民法院可以依法决定再审,上一级人民法院的同级人民检察院也可以依法提出抗诉。对第二审裁定不服申请再审的,由第二审人民法院或其上一级人民法院依法决定是否再审。
此复



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