关于加强班组建设的指导意见

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浙江省人民政府


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

省政府令第20号


现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　


省　长　葛洪升 　　　　　　　　　
一九九二年三月十二日



　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
　　第三条　本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
　　第四条　涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
　　涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
　　第五条　除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
　　省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
　　第六条　涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
　　涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
　　第七条　省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

　　第二章　企业设立
　　第八条　省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
　　外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
　　第九条　设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
　　（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；
　　（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；
　　（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
　　中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
　　中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
　　第十条　设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
　　设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

　　第三章　开发建设
　　第十一条　涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
　　第十二条　涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
　　第十三条　涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
　　开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
　　第十四条　涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
　　出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
　　第十五条　涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
　　第十六条　涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。

　　第四章　经营秘管理
　　第十七条　涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
　　第十八条　涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
　　向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
　　第十九条　房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
　　第二十条　房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
　　第二十一条　房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
　　第二十二条　双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
　　第二十三条　涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
　　（一）有审核批准的工程设计图纸；
　　（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；
　　（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；
　　（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（五）预售计划和对象符合规定；
　　（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。
　　第二十四条　预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
　　第二十五条　预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
　　第二十六条　房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
　　第二十七条　出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
　　出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　第二十八条　房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　第二十九条　房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
　　第三十条　已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
　　第三十一条　因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
　　第三十二条　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
　　第三十三条　高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。

　　第五章　法律责任
　　第三十四条　违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
　　第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
　　第三十六条　中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
　　第三十七条　涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　第六章　附　　则
　　第三十八条　涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
　　第三十九条　涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
　　第四十条　涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
　　第四十一条　涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
　　第四十二条　香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
　　第四十三条　本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。


人力资源和社会保障部


关于做好在我国境内就业的外国人参加社会保险工作有关问题的通知

人社厅发[2011]113号


各省、自治区、直辖市人力资源和社会保障厅（局），新疆生产建设兵团劳动保障局：

根据《中华人民共和国社会保险法》和《在中国境内就业的外国人参加社会保险暂行办法》（人社部令第16号，以下简称《暂行办法》）规定，现就做好在中国境内就业的外国人参加社会保险工作有关事宜通知如下：

一、依法将符合规定的外国人纳入参保范围

各地要严格执行社会保险法和《暂行办法》，于2011年12月31日前将符合条件的外国人纳入社会保险覆盖范围，督促用人单位和外国人按照现行法律法规参保并按时足额缴纳社会保险费。2011年10月15日之前已经在中国境内就业，且符合参保条件的外国人，统一从2011年10月15日起参保缴费。2011年10月15日至12月31日办理参保缴费手续的，免收其滞纳金。2012年1月1日之后办理参保缴费手续的，从2011年10月15日起收取滞纳金。2011年10月15日以后在中国境内就业的，从在中国境内就业开始之月起参保缴费。用人单位申报外国人的缴费基数，统一按人民币形式申报。各地要按照有关政策规定，做好社会保险费收缴以及个人权益记录等工作。

二、完善外国人社会保险登记办理程序

各地要完善社会保险登记办理程序，方便用人单位为聘雇的外国人办理参保登记手续。驻华代表机构、外国常驻新闻机构、外国企业常驻代表机构等单位办理社会保险登记手续时，应要求其提供由中国主管部门颁发的批准设立文件及由中国质量技术监督部门颁发的组织机构代码证书等证明文件。

对于首次参保的外国人，应要求用人单位提供其本人有效护照、《外国人就业证》或《外国专家证》、《外国常驻记者证》等就业证件（取得在中国永久居留资格的人员，应提供本人《外国人永久居留证》），以及劳动合同或派遣合同等证明材料，到用人单位参保所在地社保机构办理社会保险登记手续。经审核通过的，社保机构根据《外国人社会保障号码编制规则》，为其建立社会保障号码，发放社会保障卡。

具有与我国签订社会保险缴费双边或多边协议（或协定，以下简称协议）国家国籍的就业人员，在其依法获得在我国境内就业证件3个月内提供协议国出具参保证明的，应按协议规定免除其规定险种在规定期限内的缴费义务。对于依法获得在我国境内就业证件3个月后不能提供协议国出具的参保证明的，应按规定征收社会保险费并收取相应的滞纳金。对于协议之外的险种以及协议规定险种超过规定期限的，应要求其按规定缴纳社会保险费。

三、明确外国人参保的相关政策

在我国就业的外国人领取养老保险待遇的年龄，原则上按照现行退休年龄政策的相关规定执行。

外国人在我国境内发生的生育保险费用，由生育保险基金支付，具体办法由各省、自治区、直辖市确定。

四、优化和改进管理服务工作

各地要针对外国人参保的特点和具体情况，调整和优化业务经办规程和管理办法，改进管理服务方式。外国人就业较多的地区可印制外文版本的政策规定、办事指南等材料，方便用人单位和外国人办理参保和待遇核定等手续，并提供有中英文对照的社会保险权益记录；有条件的地区，可为外国人参保提供外语咨询服务。要统一调整相关用表（相关表格调整指标见附件），及时完善社会保险数据库，尽快在社会保险业务管理系统中实现外国人参保的业务办理。加强基础信息数据的采集与维护，保障参保人员信息的准确和安全。加快社会保障卡发放进度，方便外国人参保缴费和信息查询。建立外国人参保数据定期上报机制，支持查询和分析服务。

社保机构要加强与当地就业部门的业务联系，建立就业与社保信息交换共享机制，通过信息网络第一时间获取外国人就业信息，为督促聘雇外国人的用人单位和外国人办理参保手续提供基础信息。同时，要建立与外国专家局以及公安、文化、民政等部门的协作机制，实现部门间信息共享机制，及时掌握外国人入境、离境和在国内就业等情况。

建立部级外国人参保信息查询系统，各地社保机构可通过人力资源社会保障业务专网查询外国人办理《外国人就业证》、《外国专家证》和其他国家提供的为该国在中国就业人员出具的参保证明以及外国人在中国参保及社会保障号码等信息。

外国人参保数据上报、信息查询的具体内容和系统方案另行制定。

五、加强工作调度和监督检查

各地要建立外国人参保工作的调度制度，按照规定的时间统一上报外国人参保工作进展情况，我部将定期进行通报。要加大对聘雇外国人的用人单位参保缴费情况的监督检查力度，建立经常性检查工作机制，对外国人就业相对集中的企业要进行重点检查，对拒不参保的，依法处理，确保社会保险法的真正落实。

做好在我国境内就业的外国人参加社会保险工作，事关我国法律实施的权威性和严肃性。各级人力资源社会保障部门要从政治和全局的角度予以高度重视，认真组织贯彻落实。要及时收集并重视网络和媒体舆情，坚持正确的舆论导向，通过电视、网络等媒体，运用多种形式，加强对外国人参保政策要点的宣传，公开参保缴费、待遇核定等经办程序，有条件的地区要到外国人就业相对较多的企业进行政策讲解，送政策上门，使参保单位和外国人能够及时准确了解相关政策内容，依法履行参保缴费义务。已经开展外国人参保的地区，要按照社会保险法和《暂行办法》的规定，调整相关政策，做好政策和经办管理的衔接工作。对工作中发现的问题要及时向人力资源社会保障部报告。



附件：在中国境内就业的外国人参保涉及社会保险相关用表及调整指标



人力资源和社会保障部

二Ο一一年十二月二日

附件：

在中国境内就业的外国人参保涉及

社会保险相关用表及调整指标



一、社会保险登记表

“单位类型”增加基金会、律师事务所、会计师事务所、驻华代表机构、外国常驻新闻机构、外国企业常驻代表机构。

二、参保人员基本情况表

（一）“姓名”：对于外国人，填写与有效护照一致的英文名字。

（二）“国籍”调整为“国籍/地区”：填写外国人所在国家或地区名称。

（三）填加“证件类型”：外国人填写“护照”或“外国人永久居留证”。

（四）填加“证件号码”：外国人填写居留证号码或护照号码。

（五）“公民身份号码”调整为“社会保障号码”：外国人为按照统一编码规则编制的社会保障号码。

（六）填加“就业证件类型”：外国人填写《外国人就业证》、《外国专家证》、《外国常驻记者证》等有效就业证件。取得永久居留全的外国人，本项为空。

（七）填加“就业证件登记时间”：填写上述证件中签署的登记时间。

参保人员基本情况表中的民族、个人身份、用工形式、参加工作日期、视同缴费年限、实际缴费年限、从事特殊工种等项目，外国人不填。

三、基本养老保险参保缴费凭证

“户籍地”填写外国人所在国家或地区名称。

四、基本养老保险关系转移接续信息表

“户籍地地址”填写外国人所在国家或地区名称。

五、参保人员终止社会保险关系申请表

主要内容：

（一）参保人员基本情况:个人编号、姓名、性别、社会保障号码、国籍或地区、单位编号、单位名称、终止关系年月。

（二）申请人须知：主要告知政策依据、个人相关权益。

（三）个人申请：主要内容有自愿申领养老保险个人账户储存额、清算医疗保险个人账户、终止社保关系等。

（四）社保机构审核意见：明确是否符合办理条件（加盖公章）。

（五）说明：办理时需提供的材料、个人账户清单打印等情况。